武汉某某房地产投资顾问有限公司与来某、武汉某某投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鄂01民终13232号

上诉人（原审被告）：武汉某某房地产投资顾问有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区。

法定代表人：汤某，执行董事兼。

委托诉讼代理人：王强，湖北九派律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：来某，男，1991年5月21日出生，汉族，居民身份证住址北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：秦厦，湖北金必来律师事务所律师。

委托诉讼代理人：廖俊杰，湖北金必来律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：武汉某某投资发展有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区。

法定代表人：丁某。

委托诉讼代理人：许晶彧，湖北立丰律师事务所律师。

上诉人武汉某某房地产投资顾问有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人来某、武汉某某投资发展有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2024）鄂0106民初5270号民事判决，向本院提起上诉，本院于2024年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

某甲公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项，改判驳回来某要求某甲公司退还购房款131490元的诉讼请求。2、判令某甲公司不承担本案受理费及上诉费由来某、某某公司承担。上诉理由：一、某甲公司与某某公司之间为委托代理关系，某甲公司向来某收取的款项系某某公司的委托授权，法律后果应由委托人承担。根据某甲公司与某某公司签订的《武汉客厅销售代理协议书》第2条、第3条约定：2.1项目名称武汉客厅——公寓；2.2项目位置：金银潭大道与宏图路交汇处；2.3委托销售标的物：甲方提供130套公寓，总面积约8726.43平方米，具体情况以附件一甲方盖章的《房源明细表》为准；2.4房屋销售委托期限：自本合同生效之日起至2019年12月31号；3.1甲方委托乙方对本协议项下物业进行销售，并按甲乙双方约定，按现有物业条件，甲方收取均价12300元／平方米的销售金额，甲方仅对该金额开具发票，乙方不另收取甲方销售佣金，乙方自行向客户收取服务费。以上约定可以看出，某甲公司的销售案涉房屋行为及收取款项行为均系某某公司委托授权，基于委托关系的法律后果，作为代理人的某甲公司不应承担相应的法律责任。二、某甲公司与某某公司之间就款项的收取及退还有明确约定。根据某甲公司与某某公司签订的《武汉客厅销售代理协议书》第5条、第6条、第7条约定：5.1乙方向客户出售房源时，必须载明房源在甲方关于购房客户可办理网签、备案、按揭等手续的通知送达乙方之日（2020年6月1日）后方可办理网签、备案、按揭等手续，否则造成的一切合同纠纷由乙方承担。6.10乙方负责承担该项目的销售工具、销售资料与广告宣传的策划、设计及制作和投放工作，并向甲方支付房屋销售全款（12300元／平方米）的2.6‰，作为甲方销售团队配合签署《认购协议》、对接银行等事务的佣金；6.25如本协议项下房源在甲方关于购房客户可办理网签、备案、按揭等手续的通知送达乙方之日（2020年6月31日）后，出现因甲方原因导致购房客户无法贷款、合同无法备案、房产证无法办理等情形的，由甲方及购房客户承担因此产生的法律责任，与乙方无关；7.2在本合同规定时间办理所售房屋网签、备案、按揭等手续时，因甲方原因导致客户无法办理使得甲方与购房客户签订的《认购协议》解除，由甲方全权退还客户所有所交费用，与乙方无关，如果因为甲方没有退还客户所交费用而产生的法律问题跟乙方无关。以上约定可以看出，基于委托关系的约定，案涉款项的退还不应由某甲公司承担。三、来某与某某公司之间的买卖合同已经签订，款项已经支付、房屋已经交付使用，某甲公司的代理销售工作已经完成，某甲公司收取获得案涉款项合法有据，不应予以退还。基于某甲公司与某某公司之间的协议约定，某甲公司已全面完成了代理工作，在仲裁机构裁定解除商品房买卖合同之前，来某已签约、付款、收房使用至今，某甲公司在交易过程中无违约、违规行为，案涉款项理应归某甲公司所有。四、来某至今仍占有、使用案涉房屋，其购买案涉房屋的目的除办证之外的目的均已实现，其没有任何损失，故无权要求退款。综上，请求二审法院予以改判。

来某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。

某某公司辩称：根据仲裁及一审判决某某公司仅需退还收到的房款，仲裁及一审判决并无错误。

来某向一审法院提出诉讼请求：1.判令某甲公司退还来某购房款131490元，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付资金占用利息，自来某支付款项次日起至款项全部退还之日止，暂计算至起诉之日止为108525.88元，以上本息共计240015.88元；2.判令某某公司对以上诉讼请求（包括购房款131490元及利息）承担连带责任；3.本案诉讼费由某甲公司、某某公司共同承担。

一审法院认定事实如下：2019年10月15日，来某（买受人）与某某公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：出卖人投资建设武汉市东西湖区宏图路8号“武汉客厅小型会展中心建设项目”总裁官邸和精英公寓、特色文化街区Ⅱ、展贸中心商品房，买受人购买**幢**层**号房，建筑面积100.62平方米，单价为10500元每平方米，总金额1056510元，出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用；贷款付款的，乙方应于2019年10月16日前，一次性存入商品房首付款536510元，其余价款办理贷款；出卖人应当在2019年10月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用之日起360日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起360日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过360日的，买受人有权在该商品房交付满90日后一月内提出书面退房要求，出卖人退还已付房价款；买受人未在该商品房交付满90日后一月内提出书面退房要求的，本合同继续履行；如遇不可抗力或相关部门延迟，出卖人不承担违约责任等内容。

2019年10月15日，来某向某某公司转账两笔226510元、31万元，合计536510元。同日，某某公司向来某开具《收款收据》，载明：今收到来某536510元，系付Ｄ816房款。该收款收据加盖某某公司财务专用章。

2019年10月15日，来某向某甲公司转账两笔11490元、9万元；2019年10月25日，来某向某甲公司转账1万元。来某另陈述，2019年9月19日来某使用ＰＯＳ机向某甲公司转账2万元。以上合计131490元。2019年10月25日，某甲公司向来某开具《收据》，载明：交款单位来某，131490元，收款事由武汉客厅Ｄ-816号房。该收据加盖某甲公司财务专用章。

2021年4月，某某公司向来某出具《承诺函》，载明：“来某先生／女士：针对您于我司所购买的‘武汉**公寓**街**楼**层**号房，我司郑重承诺如下：一、您对该房屋拥有合法的所有权；二、我司现正在处理该房屋银行按揭贷款事宜，我司保证其不影响您对该房屋进行使用及出租的权利”。

来某提交2022年8月25日的《武汉市不动产权登记信息查询单》，载有：武汉市东西湖区将军路街武汉客厅小型会展中心Ｄ栋8层16室，权利人某某公司，建筑面积100.62平方米，不动产权证号东2015004238，登簿时间2015年4月15日，抵押状态已抵押。

来某提交2022年8月25日的《武汉市不动产抵押信息单》，载有：武汉市东西湖区将军路街武汉客厅小型会展中心Ｄ栋8层16室，抵押人某某公司，抵押权人吉林省某某有限责任公司，抵押物建筑面积100.62平方米，被担保债权数额14274.35万元，履行债务期限2020年3月29日至2022年6月30日，抵押类型一般抵押，抵押设定日期2022年6月24日。

2022年8月，某某公司向来某出具《承诺函》，载明：“来某先生／女士：针对您于我司所购买的‘武汉**公寓**街**栋**层**号房，我司郑重承诺如下：一、您对该房屋拥有合法的所有权；二、我司保证不影响您对该房屋进行使用及出租的权利；三、我司应在2022年10月31日前，告知Ｄ816号房业主办理房屋按揭款时间以及办证时间，如双方无法达成一致，业主可以退房，我司退还已收到该业主全额房款”。

一审另查，2019年8月30日，某某公司（委托方、甲方）与某甲公司（受托方、乙方）签订《武汉客厅销售代理协议书》，约定：2.1项目名称武汉客厅——公寓；2.2项目位置：金银潭大道与宏图路交汇处；2.3委托销售标的物：甲方提供130套公寓，总面积约8726.43平方米，具体情况以附件一甲方盖章的《房源明细表》为准；2.4房屋销售委托期限：自本合同生效之日起至2019年12月31号；3.1甲方委托乙方对本协议项下物业进行销售，并按甲乙双方约定，按现有物业条件，甲方收取均价12300元／平方米的销售金额，甲方仅对该金额开具发票，乙方不另收取甲方销售佣金，乙方自行向客户收取服务费；5.1乙方向客户出售房源时，必须载明房源在甲方关于购房客户可办理网签、备案、按揭等手续的通知送达乙方之日（2020年6月1日）后方可办理网签、备案、按揭等手续，否则造成的一切合同纠纷由乙方承担；5.2乙方负责向客户收齐不低于房款50%的首付款，由客户直接支付给甲方；6.10乙方负责承担该项目的销售工具、销售资料与广告宣传的策划、设计及制作和投放工作，并向甲方支付房屋销售全款（12300元／平方米）的2.6‰，作为甲方销售团队配合签署《认购协议》、对接银行等事务的佣金；6.25如本协议项下房源在甲方关于购房客户可办理网签、备案、按揭等手续的通知送达乙方之日（2020年6月31日）后，出现因甲方原因导致购房客户无法贷款、合同无法备案、房产证无法办理等情形的，由甲方及购房客户承担因此产生的法律责任，与乙方无关；7.2在本合同规定时间办理所售房屋网签、备案、按揭等手续时，因甲方原因导致客户无法办理使得甲方与购房客户签订的《认购协议》解除，由甲方全权退还客户所有所交费用，与乙方无关，如果因为甲方没有退还客户所交费用而产生的法律问题跟乙方无关等内容。

某甲公司提交《储蓄历史数据查询》，显示2019年12月30日案外人汤某向案外人刘某转账35153元。某甲公司陈述该款项系其向某某公司支付的佣金。

2023年9月26日，武汉仲裁委员会受理申请人来某与被申请人某某公司商品房买卖合同争议一案。2023年12月26日，武汉仲裁委员会作出案号（2023）武仲裁字第000005138号裁决书，部分内容载有：

“申请人提出仲裁请求如下：一、解除申请人与被申请人之间的《武汉市商品房买卖合同》；二、被申请人退还申请人购房款668000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息，自2019年10月16日起至款项全部退还之日止，暂计算至2023年9月4日共计110665元；三、本案仲裁费由被申请人承担。

被申请人当庭答辩称：……（二）被申请人仅收取房款536510元，而非668000元。被申请人与第三方武汉某某房地产投资顾问公司无任何关联关系，也非长期合作关系，是在特定销售期限内的房屋销售合作，被申请人事先不知道该公司收取了高额代理费用，某某代理公司收取任何费用，且被申请人其他业主有向房管部门、东西湖市场监督局等单位反映和举报上访，众多机关均未认可被申请人与第三方代理公司间的关联关系，且未对被申请人进行任何行政处罚，因此，某乙公司的收取款项是其单方面行为，非被申请人授权，某乙公司收取费用前后未通知被申请人。

……

仲裁庭经审理查明：2019年10月15日，申请人通过武汉某某房地产投资顾问有限公司购买了被申请人投资建设的武汉客厅Ｄ-816号房屋，房屋总价款为1188000元，并与被申请人签署了《武汉市商品房买卖合同》。

……

合同签署之后，申请人当日向被申请人支付购房款536510元，2019年10月25日付给武汉某某房地产投资顾问有限公司131490元。申请人购买武汉客厅Ｄ16号房屋已先后三次被抵押，抵押人为被申请人，抵押权人为吉林省某某有限责任公司，被担保债权数额为14274.35万元，抵押设定日期分别为2018年，2020年，2022年。第一次抵押注销解押为2020年4月17日，第二次抵押注销解押为2022年6月24日，第三次抵押注销解押为2022年9月30日。涉案房屋已于2022年10月31日办理人房绑定，且抵押状态为注销。

……

根据仲裁庭查明的事实，依据法律规定，仲裁庭作出如下评析及认定：

（一）关于本案合同效力

……仲裁庭认为，申请人与被申请人双方签订《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不存在违反法律、政法规强制性的规定的情况，根据《民法典》第502条、第509条的规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

（二）关于申请人申请解除《武汉市商品房买卖合同》的认定

双方在合同第十六条第三项约定，申请人不能在被申请人交付商品房之日逾期超过360日取得房屋权属证书，申请人有权在该商品房交付满90日后一月内提出退房要求，被申请人退还已付房价款；买受人未在该商品房交付满90日后一月内提出书面退房要求的，本合同继续履行。此后，双方为办证一直发生争执，2022年8月被申请人提供《承诺书》，承诺如双方无法达成一致，申请人可以退房，并退还已收全额房款。该《承诺书》内容和形式合法，是当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按照承诺函切实履行。

本案中，案涉房屋虽已办理人房绑定，但并不等同于被申请人已按照承诺函约定履行告知义务，且被申请人并未举证证明申请人已经按照承诺书约定向申请人明确告知办理房屋按揭时间及办证时间，所约定的告知申请人办理房屋按揭时间及办证时间以及双方达成一致。仲裁庭认为，根据《民法典》第562条第2款‘当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。’鉴于双方对合同履行无法达成一致意见，符合承诺函中约定的合同解除条件，因此，对于申请人解除《武汉市商品房买卖合同》的主张，仲裁庭予以支持。……仲裁庭确认，案涉合同于仲裁申请书副本送达被申请人次日即2023年10月8日解除。

（三）关于退还购房款及支付利息的问题

申请人于2019年10月15日向被申请人支付购房款536510元，2019年10月25日向武汉某某房地产投资顾问有限公司支付131490元，被申请人不认可申请人支付给武汉某某房地产投资顾问有限公司的金额也是购房款一部分；申请人未举证证明该公司与被申请人有关联关系或被申请人授权该公司收取购房款。因此，仲裁庭认为，申请人主张被申请人退还武汉某某房地产投资顾问有限公司收取131490元没有事实及法律依据，不予支持；要求被申请人退还购房款536510元符合《民法典》第566条的规定，应于以支持。考虑到申请人对于房屋占有使用情况，被申请人应在申请人腾退案涉房屋后，向申请人退还购房款536510元。

对于申请人关于被申请人向申请人实际支付的购房款数额536510元的利息的请求。《民法典》第565条规定，‘合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。’鉴于本案中虽未办理所有权变更登记，但申请人已实际占有使用了案涉房屋，因此，对于申请人所主张的购房款利息的仲裁请求，仲裁庭不予支持。

……

根据上述意见，仲裁庭裁决如下：

（一）确认申请人与被申请人签订《武汉市商品房买卖合同》于2023年10年8日解除；

（二）被申请人自申请人腾退之日起10日内退还申请人购房款536510元；

（三）驳回申请人的其他仲裁请求”。该裁决书已生效。

庭审中，来某先陈述，来某与某甲公司没有关系，来某付款时不知道，认为款项就是支付给某某公司的，但根据合同约定，买不成也应该退款。后来某变更陈述，其主张某甲公司、某某公司还款的法律依据系民法典第148条、第157条，在签订合同之前，某甲公司、某某公司未告知来某房产有抵押，某甲公司、某某公司存在欺诈行为，且某甲公司、某某公司都有收款行为，其要求撤销购房合同，在仲裁案件中，因131490元系某甲公司收款并出具收据，不在仲裁范围内，其只能通过诉讼要求某甲公司退还购房款，某某公司承担连带责任；某甲公司、某某公司应对已收取的款项668000元一并承担利息。来某另陈述，其至今仍占有使用案涉房屋，因部分房款未退，其在一并处理完后腾退。

某甲公司陈述，案涉房屋销售中心系某某公司提供，某甲公司工作人员负责现场销售，合同由其经办，收款工作人员是某甲公司的；某甲公司与来某没有直接的法律关系，其收取来某支付的131490元，本质上是购房款的部分，某甲公司、某某公司内部将款项分割，一部分为房款，另一部分为某甲公司的佣金，某甲公司收款后，款项用于工资、营销费用、向某某公司支付佣金及返利、房屋简单装修等；某甲公司不应向来某返还款项，如果法院认定需要返还，应由某某公司返还。

某某公司陈述，某甲公司的代理销售系底价销售，单价超出12300元的部分系销售佣金，案涉房屋销售金额是10500元，不具备提取销售佣金的条件，购房款数额应按照单价10500元每平方米计算为1056510元，来某支付的131490元系某甲公司自行收取的服务费，不含购房款，某某公司不应返还；某甲公司支付的2.6‰佣金并非向某某公司支付，而系对某某公司销售团队的员工配合某甲公司代理行为的劳务费，其销售人员也在销售现场全面配合，主要的客户谈判和维护；案涉合同解除的实际原因并非房屋抵押状态，是因为2022年10月31日未能办证，原因是来某未能全额支付房款；仲裁裁决生效后，某某公司审批了退款，但因来某未腾退，所以尚未支付。

一审法院认为，来某就案涉房屋买卖事宜，与某某公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并支付款项668000元。经生效仲裁裁决，上述《武汉市商品房买卖合同》于2023年10月8日解除，某某公司向来某退还购房款536510元。现来某主张某甲公司退还剩余款项131490元（668000元-536510元）并支付资金占用利息，某某公司承担连带责任，本案的争议焦点为131490元款项的性质及返还的主体。一审法院认为，来某系向某甲公司支付131490元，某甲公司虽辩称其与某某公司系委托代理关系，基于该委托代理关系产生的法律后果应由某某公司承受，但某甲公司与某某公司签订的《销售代理协议书》明确约定，某甲公司自行向客户收取服务费，以及某甲公司负责向客户收取的房款系由客户直接支付给某某公司，并未约定某甲公司可以代某某公司直接收取客户支付的购房款；某甲公司仅向某某公司工作人员转账35153元，并自述该款项系其向某某公司支付的佣金，并无证据显示某甲公司曾向某某公司支付过来某的购房款；某甲公司亦自述其收取该款项用于工资、营销费用、向某某公司支付佣金及返利、房屋简单装修等；且来某与某某公司签订的《武汉市商品房买卖合同》所载明的房屋总价款为1056510元，与来某主张的房屋总价款118800元差额为131490元，明显不合常理。故一审法院认为，暂无证据证明来某向某甲公司转账131490元系支付某某公司的购房款，亦暂无证据证明某甲公司收取来某该款项系对某某公司的委托代理行为，对于某甲公司的辩称意见，一审法院不予采信。某甲公司收取来某款项没有合法依据，应当向来某返还。来某主张某甲公司返还131490元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。来某主张某某公司对上述债务承担连带责任，无事实和法律依据，且生效仲裁裁决也已驳回来某要求某甲公司、某某公司退还该131490元的仲裁请求，故一审法院对来某的该项诉讼请求不予支持。如某甲公司与某某公司之间就该131490元款项存在争议，可协商解决，协商不成可另行主张权利。

关于来某主张的资金占用利息，一审法院认为，对于某某公司应返还的536510元部分的利息，已经生效仲裁裁决不予支持，根据一事不再理原则，对于来某该部分诉讼请求，本案不予支持。对于某甲公司应返还的131490元的部分，虽然暂无证据证明该款项系支付案涉房屋购房款，但来某系基于购房事宜向某甲公司支付款项，鉴于本案中虽未办理所有权变更登记，但来某已实际占有使用了案涉房屋的事实，对于来某主张的该部分利息，一审法院亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决：一、某甲公司于判决生效之日起十日内向来某返还款项131490元；二、驳回来某其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元，减半收取计2450元，由来某负担985元，某甲公司负担1465元。

二审期间，双方均未提交新的证据。

经审理，一审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为：根据已查明的事实，来某与某某公司签订《武汉市商品房买卖合同》后向某某公司支付购房款536510元，向某甲公司支付购房款131490元。来某与某某公司之间的《武汉市商品房买卖合同》已经生效仲裁裁决解除。来某在仲裁过程中提出过仲裁请求，要求某某公司向其退还上述购房款共计668000元，经生效仲裁裁决某某公司向来某退还536510元，驳回了来某的其他请求。现来某起诉要求某某公司与某甲公司连带退还购房款131490元，其对某某公司的诉讼请求与前述仲裁请求重复。鉴于仲裁庭已作出生效仲裁裁决，一审法院判令某甲公司向来某退还购房款131490元，并无不当。某甲公司若有异议，可依据其与某某公司之间的协议，另行主张。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2930元，由武汉某某房地产投资顾问有限公司负担。

本判决为终审判决。

本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长刘畅

审 判 员叶欣

审 判 员刘隽

二〇二四年十月九日

法官助理李川

书 记 员彭毅磊